2023년 후반기부터 불거진 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 이슈는 국내 금융시장과 건설업, 부동산주에 큰 충격을 주었습니다. 특히 중소 건설사와 지방 개발 사업장에서 PF 유동성 위기가 본격화되며 건설사, 리츠, 금융지주 등 관련주의 주가가 일제히 급락하는 현상이 나타났습니다. 그러나 2024년 들어 정부의 PF 대출 보증 확대, 정책금융 지원, 분양시장 회복 등의 조치로 PF 리스크 완화 가능성이 가시화되고 있으며, 이에 따라 부동산주 및 관련 리츠주의 반등 가능성이 주목받고 있습니다.
PF의 구조와 위기 발생 원인
부동산 PF(Project Financing)이란, 부동산 개발 사업에 필요한 자금을 미래 수익(분양 수익 등)을 담보로 대출받는 방식입니다. 개발 시행사는 자기자본 외에 금융기관의 자금을 차입해 아파트, 상업시설, 물류센터 등을 짓고, 준공 후 분양이나 임대를 통해 대출을 상환합니다.
그러나 이 구조는 분양률이 낮거나 금리가 오르면 바로 유동성 위기로 전이될 수 있는 고위험 구조입니다. 2023년에는 고금리·미분양·자금 경색의 삼중고로 인해 PF 채무불이행(디폴트) 사례가 급증했고, PF를 많이 보유한 지방 중견 건설사와 저축은행, 증권사, 보험사까지 연쇄적인 타격을 입었습니다.
PF 사업장 상당수는 비상장 시행사의 책임 아래 진행되며, 보증이나 지급보증을 제공한 금융기관이 리스크를 떠안는 구조가 대부분입니다. 이로 인해 상장 금융지주와 리츠, 건설사 주가에도 타격이 확대되었습니다.
정부, 금융당국의 선제적 리스크 차단 조치
2024년 상반기, 정부는 부동산 PF 유동성 위기 차단을 위해 다양한 조치를 실행 중입니다.
- HUG 보증 확대: 주택도시보증공사(HUG)는 PF 보증 대상을 확대하고, 시행사의 신용등급 하락에 따른 보증 중단을 유예함으로써 공급망 단절을 막는 역할을 수행
- 정책금융 지원: 캠코, 산업은행, 기업은행 등은 부실 PF채권 매입 및 유동성 지원 프로그램을 통해 시장 안정을 유도
- 금리 인하 기대감: 금리 상승세가 둔화되며 PF 사업장의 자금조달 비용이 안정되고, 분양시장도 수도권 중심 회복세 진입
이러한 조치는 부동산 개발의 ‘신용 붕괴’가 실물 경기로 전이되는 것을 막는 효과를 내고 있으며, PF 구조가 우량한 사업장부터 점차 정상화되는 흐름을 보이고 있습니다.
PF 리스크 해소 국면, 어디에 주목해야 하나?
- 건설주: DL이앤씨, GS건설, HDC현대산업개발 등은 PF 비중이 높지만 우량 자산 기반 중심 선별적 접근 유효
- 리츠·부동산주: 롯데리츠, 신한서부티엔디리츠 등은 공실률 안정화 시 반등 여력 높음
- 금융지주·증권주: 메리츠증권, 한국투자증권 등은 충당금 선반영으로 저점 매수 타이밍 부각
PF 리스크는 '지나간 충격'에서 '관리 가능한 변수'로 전환되고 있으며, 이는 관련주의 저점 매수 타이밍이 도래했음을 시사합니다.
부동산 PF 리스크는 시장에 큰 충격을 줬지만, 2024년 들어 정책 지원, 금리 안정, 분양 회복이라는 3대 안정화 요소가 맞물리며 시장은 점차 회복 국면에 진입하고 있습니다. 지금은 PF 구조와 개별 기업의 자산 건전성을 구분해 투자해야 할 시점이며, 지나친 공포에 따른 저평가 종목에 대한 반등 기대감이 높아지는 구간입니다. 리스크는 줄고 반등 여력은 남은 지금, 관련 섹터에 대한 선별적 접근이 필요한 타이밍입니다.